Adquirir una vivienda siempre es un momento emocionante, sobre todo si es la primera vez que se realiza, ya que implica un cambio importante en la vida del comprador, como casarse, mudarse de ciudad o comenzar una nueva etapa. Sin embargo, el proceso de tramitar la compraventa de vivienda conlleva una gran cantidad de trámites legales y financieros, lo que puede resultar abrumador si no se conocen bien los procedimientos.
Para ayudarte a llevar a cabo el proceso de compraventa de una vivienda de segunda mano de manera efectiva, te presentamos una lista con todos los trámites que debes realizar:
1. Trámites previos a la compra de una vivienda
H3: Reserva o precontrato
La reserva o precontrato es un documento privado que se firma entre el comprador y el vendedor para asegurar la compra de la vivienda. Aunque no es un trámite obligatorio, es lo más común en la mayoría de los casos. Este documento suele estar acompañado de un pago en forma de señal.
Es importante tener en cuenta que, aunque es un documento privado, tiene validez legal y ambas partes están obligadas a cumplir con lo que se establece, siempre que no vaya en contra del ordenamiento jurídico. Si la compra es entre particulares, es esencial asegurarse de que todos los propietarios de la vivienda firmen este documento para evitar posibles problemas en el futuro.
Una vez que se firma el precontrato y se decide continuar con la compra, es importante verificar la siguiente documentación:
- Cédula de habitabilidad y certificado energético.
- DNI vigente.
- Nota simple: que se puede obtener en el registro de la propiedad, y en ella se informará del estado de las posibles cargas de la propiedad, como hipoteca, embargo o cualquier otra limitación.
- IBI (pagado): es fundamental pedir al vendedor el último recibo de este impuesto.
- Asegurarse de que el vendedor o antiguo propietario no tiene deudas pendientes con la comunidad.
2. Proceso de compraventa de una vivienda
Contrato de arras
El contrato de arras es un acuerdo por el cual el comprador entrega una cantidad de dinero en concepto de señal al vendedor, que se descontará del precio total de la vivienda. Lo habitual es que esta cantidad sea del 10% del valor de la propiedad, aunque se puede acordar otra cantidad.
Las arras más comunes son las penitenciales, que establecen el precio a pagar por ambas partes en caso de cancelar la operación de compraventa de la vivienda: el comprador perdería la cantidad acordada, mientras que el vendedor debería abonar el doble de lo pagado si fuera él quien cancelara la venta.
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Elevación del contrato a escritura pública
Este trámite se realiza ante un notario, quien deja constancia del cambio de propietario de la vivienda y de todas las condiciones de venta.
Después de este paso, el comprador deberá pagar el ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) en los 30 días posteriores a la venta de la propiedad. La cuantía del impuesto depende de la comunidad autónoma y se sitúa entre el 4 y el 10% del valor de la propiedad. Además, el comprador deberá hacerse cargo de los gastos notariales.
Por su parte, el propietario debe hacer frente a la plusvalía municipal (que se paga al ayuntamiento) en un plazo máximo de 30 días tras la escritura pública de compraventa, y a la plusvalía fiscal (incremento de patrimonio que se hace constar en la declaración de renta del ejercicio fiscal en el que se transmite la propiedad).
3. Trámites posteriores a la compra de una vivienda
Inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad
La inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad es un trámite obligatorio si se desea acceder a una hipoteca. El nuevo propietario puede tramitar esta inscripción directamente ante el notario y debe realizarse en un plazo máximo de 60 días tras la firma del contrato de venta.
Cambio de titularidad del catastro
Es necesario cambiar el titular que aparece en el catastro y poner el nombre del nuevo propietario. Este trámite se realiza automáticamente al elevar el contrato a escritura pública.
Impuesto de bienes inmuebles
El impuesto de bienes inmuebles, conocido como IBI, es otro trámite automático que se realiza después de la compraventa. Se trata de un impuesto municipal que debe pagarse anualmente y cuya cuantía depende de cada ayuntamiento. Algunos municipios también tienen otros impuestos locales sobre la propiedad, como el impuesto de la basura.
Alta de suministros
El alta de suministros es un trámite que debe realizar el comprador. Se debe contactar con el administrador para comunicar el cambio de titularidad y el número de cuenta al que se deben dirigir los recibos.
Este es el proceso para tramitar la compraventa de una vivienda. Para asegurarse de que se realizan correctamente, se recomienda contratar a un abogado o un asesor inmobiliario. Ellos supervisarán todos los pasos y contratos y ayudarán a conocer todas las cláusulas y condiciones, asegurándose de que se disponga de las mejores condiciones posibles. Si necesitas ayuda, en nuestra Gestoría en Palma de Mallorca estaremos encantados de ayudarte.
