La plusvalía es un impuesto local que se paga a los Ayuntamientos cuando se produce cualquier transmisión de bienes inmobiliarios, ya sea por compraventa, donación o herencia.
¿Cómo se calcula la plusvalía?
Se puede hacer de dos formas: mediante un sistema objetivo o con el método de plusvalía real.
En el sistema objetivo, se fija de manera automática multiplicando el valor catastral del suelo de cada casa en función de los años que te haya pertenecido. En el caso de que se trate de una venta, la parte interesada en deshacerse del inmueble es quien lo abona. Es decir, determinar la base imponible del impuesto multiplicando el valor del inmueble en el momento del traspaso por unos coeficientes publicados cada año. Los Ayuntamientos pueden regularlos de acorde a la ordenanza fiscal.
En el método de plusvalía real, se calcula la base imponible sobre la diferencia entre el valor de adquisición y el de venta del inmueble.
El Ministerio de Hacienda ha dado ejemplos de situaciones para clarificar cuándo sería más oportuno tributar por la plusvalía real y cuándo se aplicaría el método objetivo. Eso sí, debemos tener en cuenta que si no hay ganancia no hay que pagar nada.
Plusvalía real superior a la estimación objetiva
Si una vivienda es adquirida en 2017 por 310.000 euros y se vende en 2021 por 350.000 euros, la plusvalía de la operación sería de 40.000 euros, aunque a efectos del impuesto solo tributa el incremento del valor del suelo, sin contar con la construcción.
Si en la fecha de venta el valor catastral total es de 100.000 euros, de los que 60.000 representan el valor catastral del suelo y 40.000 el valor catastral de construcción, el incremento del valor real que se le imputará al contribuyente será el 60 % de 40.000, es decir, 24.000 euros.
Sin embargo, con el nuevo método objetivo se multiplicaría el valor catastral del suelo (60.000 euros) por 0,17 (coeficiente para una operación con cuatro años de intervalo entre la compra y la venta), de lo que resultaría 10.200 euros.
En este caso el contribuyente elegirá la base imponible objetiva de 10.200 euros, en lugar de la base imponible real de 24.000, a la que habría que aplicar el tipo de gravamen establecido por el ayuntamiento correspondiente y que la ley fija en el 30 % como máximo.
Plusvalía real inferior a la estimación objetiva
Si una vivienda es adquirida en 2014 por 250.000 euros y se vende en 2021 por 260.000 euros, la plusvalía de la operación sería de 10.000 euros.
Teniendo en cuenta que en la fecha de venta el valor catastral total es de 100.000 euros, de los que 20.000 corresponden al valor del suelo y 80.000 al valor de construcción, la plusvalía real que se le imputará al contribuyente será del 20 % de 10.000, es decir, 2.000 euros.
Con el método objetivo se multiplicaría el valor del suelo de 20.000 por el coeficiente 0,12 (aplicable a operaciones con intervalo de 7 años entre la compra y la venta), con un resultado de 2.400 euros.
En este caso saldría a cuenta tributar por la plusvalía real (2.000 euros) en lugar de por la objetiva (2.400 euros).
¿Qué método es mejor?
El contribuyente podrá elegir la metodología que quiera según la base imponible que le resulte más favorable. La normativa favorece al contribuyente, quien es beneficiario del nuevo cambio, a la vez que los Ayuntamientos siguen teniendo ingresos.
Te recomendamos la lectura del artículo sobre cómo afecta la nueva plusvalía.
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