El alquiler turístico en Mallorca tributa en el IRPF como rendimiento de capital inmobiliario (o actividad económica si hay servicios de hostelería), sin la reducción del 60% del alquiler de vivienda, y suele estar exento de IVA salvo que prestes servicios propios de hotel. Necesitas licencia ETV y, desde julio de 2025, el número de registro estatal para anunciarte. En Gestoría Tomás, en Palma desde 1971, te ponemos en regla y declaramos correctamente tus ingresos.
Alquilar tu vivienda a turistas en Mallorca da buenos rendimientos, pero también te coloca en el radar de Hacienda y de la normativa turística balear, que están entre las más estrictas de España. Nosotros no gestionamos tu Airbnb: nos aseguramos de que declares bien, pagues lo justo y no te lleves una sanción. Como gestoría en Palma de Mallorca con medio siglo de trayectoria, esto es lo que tienes que saber para tener tu alquiler turístico en orden.
¿Qué impuestos paga un alquiler turístico en Mallorca?
Un alquiler turístico en Mallorca paga tres cosas: el IRPF (o el Impuesto sobre Sociedades si la propietaria es una empresa) por los ingresos, el IVA solo cuando se prestan servicios de hostelería, y el Impuesto de Turismo Sostenible —la ecotasa— que se repercute al huésped. A eso se suman el IBI y las tasas municipales de siempre.
La mayoría de propietarios cree que basta con declarar lo que ingresa en la renta y ya está. No es tan simple. La forma en que declares, si te toca o no cobrar IVA y cómo repercutas la ecotasa dependen de cómo esté montado tu alquiler. Y desde que Hacienda recibe directamente los datos de las plataformas, improvisar sale caro. Toda la fiscalidad del alquiler la coordinamos desde nuestra asesoría fiscal para propietarios, para que cada impuesto encaje con el resto.
¿Cómo se declara el alquiler vacacional en el IRPF: capital inmobiliario o actividad económica?
Se declara de dos formas según los servicios que ofrezcas. Si solo das alojamiento y servicios básicos (limpieza a la entrada y salida, mantenimiento, ropa de cama), es rendimiento de capital inmobiliario. Si prestas servicios propios de la industria hotelera —recepción, limpieza periódica durante la estancia, cambio de ropa, desayunos— o tienes a alguien contratado a jornada completa, pasa a ser actividad económica.
La diferencia no es un tecnicismo. Como actividad económica te das de alta como autónomo, cambian las obligaciones y la forma de tributar. Como capital inmobiliario, declaras el rendimiento neto en tu renta anual. Un apartamento en Cala Millor que se alquila por semanas con limpieza entre huéspedes suele ser capital inmobiliario; una finca en Manacor con servicio diario y desayuno se acerca más a la actividad económica. La Agencia Tributaria explica esta frontera en su ficha sobre apartamentos turísticos, y acertar con la calificación desde el principio te evita sustos.
¿Por qué el alquiler turístico no tiene la reducción del 60% del IRPF?
Porque esa reducción está reservada por ley al alquiler de vivienda habitual permanente, no al turístico. Cuando alquilas a alguien que va a vivir en la casa todo el año, el Estado premia ese uso residencial con una reducción de hasta el 60% del rendimiento neto. El alquiler vacacional no cumple esa función social, así que tributa sin ninguna reducción.
Es el error que más veces corregimos. Llega un propietario convencido de que puede aplicarse ese 60% a sus ingresos de Booking, y no es así: pagaría de menos y se expone a una regularización con recargos. Además, por los días en que la vivienda no está alquilada, Hacienda imputa una renta del 1,1% o el 2% del valor catastral, igual que en cualquier segunda residencia. La diferencia entre el alquiler turístico y el residencial la vemos en detalle en nuestra guía de cómo declarar la renta con alquiler de vivienda.
¿Cuándo lleva IVA el alquiler vacacional en Baleares?
El alquiler vacacional está exento de IVA cuando solo prestas alojamiento, sin servicios propios de hostelería. Pasa a llevar IVA al 21% cuando ofreces esos servicios de hotel (recepción, limpieza durante la estancia, comidas) o facturas como actividad empresarial. La mayoría de propietarios particulares que solo alquilan la vivienda están exentos.
La confusión aquí es habitual porque «exento de IVA» no significa «no declaras nada»: sigues teniendo tus obligaciones en el IRPF. Y en cuanto añades servicios para diferenciarte —un servicio de desayunos, limpieza diaria, atención al huésped tipo hotel— cruzas la línea y entras en el 21%. Antes de montar un «plus» para tus huéspedes, conviene calcular si te compensa fiscalmente. Es justo el tipo de cálculo que hacemos caso por caso.
¿Qué licencia ETV necesitas en Mallorca y cómo te afecta la moratoria en 2026?
Para alquilar legalmente necesitas una licencia de Estancias Turísticas en Vivienda (ETV) con sus plazas turísticas. Hay tres tipos: la ETV para viviendas unifamiliares (indefinida, no se renueva), la ETVPL para plurifamiliares (cinco años, requiere acuerdo de la comunidad) y la ETV60 para tu residencia habitual, con un máximo de 60 días al año.
Y aquí llega el problema de 2026: la moratoria sigue vigente. El Decreto-ley 4/2025 de contención turística prohíbe crear nuevas plazas en viviendas plurifamiliares en todo el archipiélago y mantiene bloqueada la obtención de licencias nuevas fuera del intercambio de plazas. En la práctica, conseguir una ETV nueva hoy en Mallorca es muy difícil, y las sanciones por ofertar sin licencia llegan hasta 500.000 euros. Si compras una vivienda pensando en alquilarla a turistas, comprueba antes si tiene licencia: es lo primero que revisamos.
¿Cómo inscribir tu vivienda en el Registro de Turismo de Baleares?
La inscripción se hace presentando una Declaración Responsable de Inicio de Actividad Turística (DRIAT) ante el Consell de Mallorca, que da lugar a la inscripción en el Registro Insular de Empresas, Actividades y Establecimientos Turísticos. Sin ese número de inscripción no puedes comercializar la vivienda, ni siquiera anunciarla.
Es un trámite con requisitos concretos —cédula de habitabilidad, plazas turísticas, cumplimiento de la normativa municipal— donde un error retrasa meses la puesta en marcha. Puedes consultar el registro en la web del Govern balear. Nosotros preparamos la documentación, presentamos la DRIAT y hacemos el seguimiento hasta que tienes tu número.
¿Qué es el número de registro estatal obligatorio desde julio de 2025?
Desde el 1 de julio de 2025 toda vivienda que se anuncie en plataformas necesita, además de la licencia autonómica, un Número de Registro estatal obtenido a través de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. Es una obligación nueva del Estado, distinta de la licencia balear, y las plataformas retiran en 48 horas los anuncios que no lo lleven.
Dicho de otro modo: ahora tienes que estar en regla por partida doble, con Baleares y con el Estado. Muchos propietarios se enteraron cuando Airbnb o Booking les tumbaron el anuncio. La información oficial está en el Ministerio de Vivienda. Gestionamos también este número para que tu anuncio no desaparezca en plena temporada.
¿Qué gastos puedes deducir y qué sanciones evitas declarando bien tu alquiler turístico?
Si declaras como capital inmobiliario, puedes deducir los gastos proporcionales a los días alquilados: IBI, comunidad, suministros, seguros, intereses del préstamo, reparaciones y la amortización del inmueble. Declarar bien esos gastos reduce mucho la factura. Declarar mal, en cambio, expone a sanciones de entre el 50% y el 150% de lo no ingresado.
Ten presente una cosa: Hacienda ya sabe lo que ingresas. Las plataformas están obligadas a informar de tus reservas mediante el modelo 238 (la antigua obligación del modelo 179 se sustituyó por esta declaración europea, y siempre recayó sobre la plataforma, no sobre ti). Así que la vía de «no declarar y esperar que no se enteren» está cerrada. La forma inteligente de pagar menos es aplicar todas las deducciones a las que tienes derecho, no ocultar ingresos. Si además tienes dudas sobre los impuestos al comprar el inmueble, lo cubrimos en qué impuestos hay al comprar una vivienda. Y si eres propietario extranjero, coordina todo esto con la asesoría fiscal para no residentes en Mallorca.
Ponemos tu alquiler turístico en regla
Si alquilas o quieres alquilar tu vivienda a turistas en Mallorca y quieres hacerlo bien —con la licencia, el registro y los impuestos en orden—, hablemos. Revisamos tu caso, te decimos qué te falta y nos ocupamos de todo. Llámanos al 971 72 24 32, escríbenos a info@gestoriatomas.com o ven a vernos a nuestra oficina de Palma. Mejor prevenir hoy que regularizar con recargos mañana.
Preguntas frecuentes sobre el alquiler turístico en Mallorca
¿Cómo se declara el alquiler turístico en la declaración de la renta?
El alquiler turístico se declara en el IRPF como rendimiento de capital inmobiliario si solo ofreces alojamiento, o como actividad económica si prestas servicios propios de hostelería. En el primer caso declaras el rendimiento neto (ingresos menos gastos deducibles proporcionales) y, por los días no alquilados, imputas una renta del 1,1% o el 2% del valor catastral.
¿Puedo aplicar la reducción del 60% en un alquiler vacacional en Mallorca?
No. La reducción del 60% del IRPF está reservada al alquiler de vivienda habitual y permanente del inquilino, no al turístico ni vacacional. El alquiler turístico tributa sin ninguna reducción sobre el rendimiento neto. Aplicarse ese 60% por error es uno de los fallos que más regularizaciones con recargos provoca.
¿El alquiler turístico lleva IVA o está exento en Baleares?
Está exento de IVA cuando solo prestas alojamiento sin servicios de hostelería, que es el caso de la mayoría de propietarios particulares. Lleva IVA al 21% cuando ofreces servicios propios de un hotel (recepción, limpieza durante la estancia, comidas) o facturas como actividad empresarial. La exención del IVA no te libera de declarar los ingresos en el IRPF.
¿Es obligatorio el número de registro estatal para alquilar mi vivienda turística?
Sí. Desde el 1 de julio de 2025 toda vivienda anunciada en plataformas necesita un Número de Registro estatal obtenido en la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, además de la licencia ETV de Baleares. Las plataformas como Airbnb o Booking retiran en 48 horas los anuncios que no incluyan ese número de registro.
¿Se pueden conseguir licencias ETV nuevas en Mallorca en 2026?
Es muy difícil. La moratoria balear sigue vigente en 2026 y el Decreto-ley 4/2025 prohíbe crear nuevas plazas en viviendas plurifamiliares. Solo se accede a plazas a través del intercambio, sin crecimiento neto de la oferta. Por eso, antes de comprar una vivienda para alquiler turístico, es imprescindible comprobar que ya cuenta con licencia y plazas turísticas.
